Haus kaufen in Costa Rica: Schritt-für-Schritt-Anleitung für Ausländer

Ein Haus in Costa Rica zu kaufen, ist für viele Auswanderer, Rentner und Costa-Rica-Fans ein großer Traum. Gleichzeitig ist der Immobilienkauf hier anders als in Deutschland, der Schweiz oder Österreich. Du brauchst einen guten Anwalt, solltest das Grundstück im Registro Nacional prüfen lassen und musst wissen, welche Kosten neben dem Kaufpreis entstehen.

Die gute Nachricht: Auch Ausländer können in Costa Rica grundsätzlich Immobilien kaufen. Trotzdem solltest du nicht einfach ein schönes Haus besichtigen und direkt unterschreiben. Gerade bei Eigentumsrechten, Finanzierung, Firmenstrukturen, Strandnähe, Zufahrt, Wasserrechten und Altlasten lohnt sich eine sehr genaue Prüfung.

In diesem Ratgeber zeige ich dir, wie der Hauskauf in Costa Rica Schritt für Schritt abläuft, welche Kosten du einplanen solltest und welche Fehler du unbedingt vermeiden musst.

Das Wichtigste im Überblick

• Ausländer können in Costa Rica grundsätzlich ein Haus kaufen, auch ohne dauerhafte Aufenthaltsbewilligung.
• Vor dem Kauf sollte ein unabhängiger Anwalt prüfen, ob Verkäufer, Grundbucheintrag, Grundstücksgrenzen und mögliche Belastungen korrekt sind.
• Für Kaufnebenkosten solltest du grob 3 bis 4 Prozent des Kaufpreises einplanen.
• Eine Finanzierung über costa-ricanische Banken ist für Ausländer oft schwierig, daher kaufen viele mit Eigenkapital oder Finanzierung aus dem Heimatland.
• Ein Kauf über eine Firma ist heute nicht mehr automatisch die beste Lösung und sollte individuell geprüft werden.
• Besonders vorsichtig solltest du bei Immobilien in Strandnähe, unklarer Zufahrt, fehlenden Wasserrechten oder sehr günstigen Angeboten sein.

Wer ein Haus in Costa Rica kauft, tut dies oft nicht auf den eigenen Namen, sondern mit Hilfe einer Firma (S.A. – Sociedad Anonima). Das hat verschiedene Vorteile, wie etwa Fragen rund um die Haftung. Aber nicht nur das. Wenn du keine Aufenthaltsbewilligung in Costa Rica hast, gibt es gewisse Einschränkungen, was du machen kannst. So kannst du etwa kein Konto eröffnen. Deine Firma jedoch kann dies.

Es ist nicht üblich, aber manchmal ist es möglich, eine Eigenfinanzierung mit dem Verkäufer zu vereinbaren. Bankhypotheken sind für Ausländer in Costa Rica äußerst schwierig zu bekommen. Wenn du diesen Weg gehst, wird dein Anwalt mit dir die Bedingungen der privaten Hypothek, wie sie bezahlt wird, und andere Details besprechen, die ausgehandelt und in deinem Kaufvertrag festgehalten werden. Die Kosten für die Vermittlung einer Hypothek und deren offizielle Erfassung gehen immer zu Lasten des Käufers in Costa Rica.

Grundsätzlich bedeutet dies, dass du das Geld komplett haben musst oder aber einen Kredit in der Heimat aufnimmst.

Dürfen Ausländer in Costa Rica ein Haus kaufen?

Ja, grundsätzlich dürfen Ausländer in Costa Rica Immobilien erwerben. Es ist nicht erforderlich, dass du Staatsbürger oder dauerhaft aufenthaltsberechtigt bist. Oftmals kannst du eine Immobilie direkt auf deinen Namen eintragen lassen.

Entscheidend ist jedoch, um welche Immobilie es sich handelt. Im Normalfall ist der Kauf von Privateigentum, das nicht in der maritimen Zone liegt, deutlich einfacher als von Immobilien in Strandnähe. Es können besondere Regeln und Konzessionen dort gelten.

Deshalb ist es vor dem Kauf immer ratsam, Folgendes überprüfen zu lassen:

• Ist die Immobilie korrekt im Nationalregister eingetragen?
• Ist der Verkäufer wirklich der Eigentümer?
• Gibt es Hypotheken, Pfandrechte oder andere Belastungen?
• Liegt das Grundstück in einer Zone mit besonderen Einschränkungen?
• Sind Wasser, Strom, Zufahrt und Baugenehmigungen sauber geregelt?

Welche Kosten entstehen beim Hauskauf in Costa Rica?

Neben dem Kaufpreis solltest du beim Hauskauf in Costa Rica zusätzliche Kosten einplanen. Dazu gehören normalerweise Anwalts- bzw. Notarkosten, Übertragungssteuer, Registergebühren und weitere kleinere Gebühren.

Als grobe Orientierung kannst du bei einem klassischen Immobilienkauf mit rund 3 bis 4 Prozent des Kaufpreises an Abschlusskosten rechnen. Die genaue Höhe hängt vom Kaufpreis, der Struktur des Kaufs und dem jeweiligen Fall ab.

Typische Kosten sind:

Kostenpunkt	Grobe Orientierung
Übertragungssteuer	ca. 1,5 %
Registergebühren / Stempel	ca. 0,8 % bis 1 %
Anwalt / Notar	ca. 1 % bis 1,5 %
Gesamt	häufig ca. 3 % bis 4 %

Wichtig: Kläre vor der Unterschrift, wer welche Kosten übernimmt. Manche Kosten trägt üblicherweise der Käufer, andere Punkte können je nach Verhandlung zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden.

Haus privat kaufen oder über eine Firma?

Früher wurde in Costa Rica häufig empfohlen, Immobilien über eine Gesellschaft wie eine S.A. zu kaufen. Das konnte praktische Vorteile haben, zum Beispiel bei Haftung, Verwaltung oder bestimmten Bankthemen.

Heute ist es nicht mehr ratsam, das allgemein zu empfehlen. Ob ein Kauf privat oder über eine Firma sinnvoll ist, variiert je nach Situation: Faktoren wie Kaufpreis, Nutzung, Vermietung, steuerliche Lage, Aufenthaltsstatus und langfristige Pläne sind dabei entscheidend.

Mein Rat: Treffe diese Entscheidung nicht basierend auf einem Blogartikel, sondern konsultiere einen Anwalt oder Steuerberater in Costa Rica. Für viele Käufer ist es genug, direkt auf ihren eigenen Namen zu kaufen. In anderen Situationen kann es weiterhin sinnvoll sein, eine Gesellschaft zu haben.

Angebot erstellen und abgeben

Sobald du ein Haus gefunden hast, das du kaufen möchtest, triffst du dich mit deinem Immobilienmakler. Ihr werdet die wichtigsten Punkte des Kaufangebots aushandeln: Hausinspektion, Abschlussdatum, Betrag und Bedingungen, Kaufpreis, Gegenstände, die in den Verkauf einbezogen werden sollen (Einrichtung, Fahrzeug, Firma (S.A.) für die Immobilie etc.). Während dieses Treffens kann dir der Makler auch die genauen Kosten berechnen. Folgendes ist nämlich nicht im Kaufpreis enthalten: Anwaltskosten, Übertragungssteuer auf die Urkunde und offizielle Beglaubigungen (Dokumentstempel). Je nachdem ist der Verkäufer auch bereit, einen Teil dieser Kosten zu tragen. Das hängt aber wohl davon ab, wie dringend der Besitzer verkaufen möchte.

Dein Anwalt sollte nun alle Registereinträge des Grundstücks prüfen und sicherstellen, dass alles korrekt ist und der Verkäufer tatsächlich der Besitzer ist. Leider kommt es da immer mal wieder zu Betrugsfällen und diese solltest du dringend umgehen. Der Anwalt wird nun einen offiziellen Vertrag vorbereiten, der von dir (dem Käufer) und dem Verkäufer unterzeichnet werden und der notariell beglaubigt werden muss. Es ist extrem wichtig, dass du auf einen vertrauenswürdigen Anwalt setzt. Spare hier nicht am falschen Ende!

Haus besichtigen und kontrollieren

Führe die im Vertrag festgelegten Inspektionen und Besichtigungen durch. Nun ist deine letzte Chance, um festzustellen, ob das Haus im vorgegebenen Zustand ist und du es so übernehmen kannst. Sollte es Probleme geben, musst du mit dem Verkäufer über eine Lösung verhandeln.

Vorbereitungen zum Abschluss

Dein Makler kann dir dabei helfen, die Ausführung der Zahlungen zu organisieren, sei es per Banküberweisung nach Costa Rica oder in ein anderes Land oder per beglaubigtem Scheck in Costa Rica. Letzteres ist deutlich komplexer als die Banküberweisung.

Vorbereitungen für das Leben im neuen Haus

Mit den folgenden Services und Dienstleistern musst du dich wahrscheinlich beschäftigen: Poolservice, Gärtner, Putzfrau, Handwerker, Umzugsunternehmen.

Falls es noch Arbeit am Haus gibt, kommen etwa folgende dazu: Bauunternehmen, Elektriker, Architekt und so weiter.

Im Weiteren musst du auch herausfinden, wo du essen gehen kannst, wo du einkaufen kannst, Schulen (falls du Kinder hast) und vieles mehr.

Schlusskontrolle

Am Tag vor oder am Tag des Verkaufsabschlusses machst du nochmal einen Rundgang durch das Haus und das Eigentum. Dadurch kannst du sicherstellen, dass sich seit dem Aufsetzen des Vertrags nichts geändert hat (das Haus ist nicht abgebrannt oder beschädigt) und dass alles an dem Haus noch intakt ist. Dein Anwalt wird auch eine weitere Titelsuche durchführen, um sicherzustellen, dass sich am Eintrag im Register nichts geändert hat. Außerdem wird er prüfen, ob der Verkäufer der rechtmäßige Besitzer ist und berechtigt ist, dir das Haus zu verkaufen.

Für den Verkaufsabschluss triffst du dich mit dem Verkäufer bei deinem Anwalt im Büro, um die offiziellen Papiere zu unterschreiben. Sobald die Papiere unterschrieben sind, hält dein Anwalt diese, bis die Zahlung durchgeht. Käufer werden in der Regel entweder ihre Bank anrufen oder online gehen und die letzte Zahlung per Überweisung ausführen. Eine offizielle Bankbestätigung, dass die Überweisung gesendet wurde, reicht in den meisten Fällen aus, um den Deal abzuschließen. Zu diesem Zeitpunkt solltest du sicherstellen, dass du die Schlüssel und alles andere, was du für dein neues Zuhause benötigst, bekommst.

Abschluss durch den Anwalt

Es ist nun die Aufgabe deines Anwaltes, den Deal offiziell zu machen. Sprich, er muss dich als neuen Besitzer der Immobilie im Register eintragen. Von Seiten des nationalen Registers sollte der Eintrag in circa einer Woche bestätigt werden.

Glückwunsch, nun bist du offiziell der Besitzer des entsprechenden Hauses in Costa Rica.

Häufige Fragen zum Hauskauf in Costa Rica

Brauche ich einen Anwalt für den Immobilienkauf?

Ja, du solltest unbedingt mit einem unabhängigen Anwalt oder Notar arbeiten. Er prüft Eigentümer, Grundbucheintrag, Belastungen, Kaufvertrag und Eintragung.

Kann ich in Costa Rica eine Hypothek bekommen?

Für Ausländer ist eine Finanzierung über costa-ricanische Banken oft schwierig (wenn nicht unmöglich). Viele Käufer finanzieren den Kauf mit Eigenkapital, über eine Bank im Heimatland oder in seltenen Fällen über eine private Vereinbarung mit dem Verkäufer.

Ausnahme: Wenn du bereits eine Aufenthaltsbewilligung über einen anderen Weg bekommen hast, stehen deine Chancen gut, dass du einen Kredit bekommst.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?

Als grobe Orientierung solltest du mit etwa 3 bis 4 Prozent des Kaufpreises rechnen. Dazu gehören unter anderem Übertragungssteuer, Registergebühren und Anwalts- bzw. Notarkosten.

Sollte ich zuerst mieten oder direkt kaufen?

Wenn du Costa Rica noch nicht sehr gut kennst, ist es oft sinnvoll, zuerst zu mieten. So lernst du Klima, Nachbarschaft, Infrastruktur, Lärm, Zufahrt und Alltag besser kennen, bevor du eine große Entscheidung triffst.